อสังหาริมทรัพย์ปล่อยให้เช่า แม้จะไม่สามารถเคลื่อนย้ายนำบ้าน นำที่ดินของเราหนีไปได้ แต่อย่าลืมว่า การปล่อยเช่านั้น มีความเสี่ยงทั้งค่าเสื่อมโทรม ความเสียหายต่างๆ ที่เกิดขึ้นจากผู้เช่า การไม่ได้รับเงินจากผู้เช่าตรงต่อเวลา ผู้เช่าไม่ชำระค่าน้ำ ค่าไฟ ฯลฯ
ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ปล่อยให้เช่า (House Rental Law) เริ่มต้นยังไง
- รูปแบบอสังหาฯ ให้เช่า เช่น
- บ้านเดี่ยว บ้านแฝด คอนโดมิเนียม ทาวน์โฮม
- สถานที่ตั้ง
- กำหนดกฎระเบียบการให้เช่า ทั้งระยะสั้นและระยะยาวอย่างรอบคอบและรัดกุม
- กรณีเช่าระยะสั้น (ไม่เกิน 3 ปี) ผู้เช่าและผู้ให้เช่าสามารถทำสัญญาร่วมกันได้
- กรณีเช่าระยะยาว (ตั้งแต่ 3 ปีขึ้นไป) ผู้เช่าและผู้ให้เช่าต้องไปลงนามและจดทะเบียนการเช่าต่อหน้าเจ้าหน้าที่ ที่กรมที่ดินที่อยู่อาศัยภายใน 24 ชั่วโมง หลังจากเปิดให้ชาวต่างชาติเข้าพัก
- เอกสารหลักฐานในการให้เช่า
- หนังสือเดินทาง
- วีซ่า
- ใบ ตม.6 (departure card)
- เอกสารแสดงข้อมูลผู้ให้เช่า
- สำเนาบัตรประชาชน
- เอกสารรับรองการเป็นเจ้าของบ้าน
- สำเนาทะเบียนบ้าน
- สัญญาเช่า
- ราคาค่าเช่า การชำระเงิน
- การตกแต่ง อุปกรณ์เครื่องใช้ต่างๆ
- ตม.30 สำหรับให้ชาวต่างชาติเช่าอสังหาริมทรัพย์
เอกสาร TM30 (ตม. 30) คืออะไร
พระราชบัญญัติคนเข้าเมือง พ.ศ.2522 มาตรา 38 กำหนดไว้ว่า “เจ้าบ้าน เจ้าของบ้านหรือผู้ครอบครองเคหสถาน หรือผู้จัดการโรงแรม ซึ่งรับคนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้อยู่ในราชอาณาจักรเป็นการชั่วคราว เข้าพักอาศัยจะต้องแจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ ที่ทำการตรวจคนเข้ามืองซึ่งตั้งอยู่ในท้องที่ เคหสถานหรือโรงแรมนั้นอยู่ ภายใน 24 ชั่วโมง นับแต่เวลาที่คนต่างด้าวเข้าพักอาศัย” (กรณีที่ชาวต่างชาติเข้ามาเช่าพัก และทำการไปท่องเที่ยวยังที่อื่นและกลับมาเข้าพักซ้ำอีก ผู้ให้เช่าก็ต้องแจ้งซ้ำอีกครั้ง)
ภาษีที่ต้องจ่ายเป็นหน้าที่ของผู้ที่มีรายได้
ปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์
ปล่อยให้เช่า มีรายได้เกิดขึ้น ผู้ให้เช่ามีหน้าที่ต้องเสียภาษีอะไรบ้าง
ผู้มีรายได้จากการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ มีหน้าที่ต้องยื่นภาษีเงินได้ 2 ช่วง ได้แก่ ภาษีกลางปี (ภ.ง.ด.94) ระหว่างเดือนมกราคม – มิถุนายน และ ภาษีสิ้นปี (ภ.ง.ด.90) ระหว่างเดือนกรกฎาคม – กันยายน โดยสามารถยื่นผ่านเว็บไซต์ของกรมสรรพากรได้โดยไม่ต้องเดินทางไปสำนักงาน
ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
รายได้ระหว่าง 1-150,000 บาท ไม่ต้องเสียภาษี
แต่คงยังต้องยื่นแสดงรายได้
รายได้ให้เช่านับเป็นเงินได้ประเภทที่ 5 (มาตรา40(5)) ได้แก่ เงินได้จากการปล่อยเช่า รวมถึงรายได้จากการผิดสัญญาเช่าซื้อหรือผิดซื้อขายเงินผ่อน โดยสามารถหักค่าใช้จ่ายได้ตามจำเป็นและตามความสมควร ได้ 2 แบบ
- หักค่าใช้จ่ายเหมากำหนดไว้เป็นอัตราร้อยละตามที่กฎหมายกำหนด
- หักค่าใช้จ่ายตามความจำเป็นและสมควร
เงินได้จากการให้เช่าทรัพย์สิน
กฎหมายให้เลือกหักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาหรือเลือกหักค่าใช้จ่ายตามจริงได้สำหรับเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40(5)-(8)
| รูปแบบทรัพย์สินให้เช่า | อัตราหักค่าใช้จ่าย % |
| บ้าน โรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง แพ | 30% |
| ที่ดินสำหรับการเกษตร | 20% |
| ที่ดินที่ไม่ได้ใช้ในการเกษตร | 15% |
| ยานพาหนะ | 30% |
| ทรัพย์สินอื่นๆ | 10% |
| การผิดสัญญาเช่าซื้อ การผิดสัญญาซื้อขายเงินผ่อน | 20% |
หากผู้มีเงินได้เลือกหักค่าใช้จ่ายตามความจำเป็นและสมควร รายจ่ายที่จะนำมาหักเป็นค่าใช้จ่ายต้องมีลักษณะดังต่อไปนี้
- เป็นค่าใช้จ่ายตามปกติ มีความเกี่ยวข้องและจำเป็นต่อการทำธุรกิจ หรือต่อเงินได้
- เป็นจำนวนที่เหมาะสมต่อกิจการ
- ไม่เป็นรายจ่ายที่กฎหมายห้ามไม่ให้หักค่าใช้จ่าย
- ต้องมีหลักฐานที่สามารถตรวจสอบได้ เช่น ใบเสร็จ ใบกำกับภาษี ใบสำคัญจ่าย
ภาษีเงินได้นิติบุคคล (กรณีจดทะเบียนเป็น หจก. หรือ บริษัท)
ผู้ที่ทำธุรกิจให้เช่ามีฐานภาษีที่ต้องเสีย 20%
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
รายได้ระหว่าง 1-150,000 บาท ไม่ต้องเสียภาษี
แต่คงยังต้องยื่นแสดงรายได้
มูลค่าของฐานภาษี x อัตราภาษี = ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
อัตราภาษีที่ต้องชำระทุกปี
| มูลค่าทรัพย์สิน (ล้านบาท) | อัตราภาษี | ภาษี (บาท) |
| 0-50 | 0.02% | 0-10,000 |
| 51-75 | 0.03% | 10,001-22,500 |
| 76-100 | 0.05% | 22,501-50,000 |
อากรแสตมป์
ผู้ให้เช่าทำสัญญาให้เช่ามีหน้าที่ต้องติดอากรแสตมป์ในอัตรามูลค่าสัญญาเช่า 1,000 บาท ต่อ อากรแสตมป์ 1 บาท
การปล่อยให้ชาวต่างชาติเช่าบ้าน ทั้งรายวัน รายเดือน รายปี จำเป็นต้องแสดงเอกสารอย่างถูกต้อง ดังนั้นผู้ให้เช่า ควรศึกษาข้อมูลโดยละเอียดเพื่อไม่ให้เกิดความผิดพลาดและถูกปรับได้
